Альтернатива инвестициям в недвижимость

Инвестиции в недвижимость в России являются самым популярным способом вложения средств для физических лиц. Среди обычных граждан недвижимость, как жилая, так и коммерческая, пользуется большим спросом, чем ценные бумаги, драгоценные металлы и даже банковские вклады. В статье рассмотрим, чем обусловлена эта популярность, какие преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, а также разберем такой альтернативный вариант как инвестирование в МФО.

Чем обусловлена популярность инвестиций в недвижимость

Существует довольно распространенное мнение, что в долгосрочной перспективе любая недвижимость всегда дорожает, а значит вложения в нее являются практически безрисковыми и очень прибыльными.
Инвестиции в недвижимость действительно могут быть выгодными и привлекательными и к основным их преимуществам можно отнести:

• широкий выбор вариантов для инвестирования;
• высокая ликвидность объектов;
• надежность, если приобретается готовый объект;
• защита от инфляции и возможность получения пассивного дохода.

Что касается дохода от операций с недвижимостью, то он, как правило, невысокий. Для его измерения используется специальный коэффициент капитализации, который определяется как соотношение чистого дохода за год к первоначальной сумме инвестиций. В среднем по рынку значение данного показателя варьируется в диапазоне от 3% до 7% для жилых объектов и от 8% до 12% для коммерческих.

Это наглядно видно при проведении простейших расчетов. Средняя стоимость однушки в Москве в хорошем районе составляет 10 миллионов рублей. Сдавать в аренду ее получится примерно за 50 тысяч, итого 600 тысяч за год. Однако из этой суммы нужно вычесть налоги на саму квартиру и доход (34 тысячи в год), расходы на мелкий ремонт, химчистку и клининг после смены жильцов (50 тысяч в год), а также учесть возможные простои по оплате и время на поиск новых арендаторов (50 тысяч в год). Итого реальная прибыль за год составит примерно 466 тысяч рублей или порядка 4.6% годовых, что даже меньше, чем ставка по обычному банковскому вкладу.

Хотя инвестиции в коммерческую недвижимость и являются более прибыльными, они обязательно требуют тщательного подхода и анализа.

Вместе с этим нужно понимать, что рынок инвестиций в недвижимость подвержен не только общим финансовым рискам (процентным, валютным, кредитным, налоговым), но и обладает собственными специфическими, обусловленными разного рода факторами.

К основным недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести:

• доходность на уровне или немногим больше официальной инфляции;
• зависимость спроса на объекты от экономической обстановки в стране в целом и в конкретном регионе в частности;
• физический износ и устаревание объектов;
• дополнительные расходы на содержание недвижимости - коммунальные платежи, налоги, ремонт;
• высокая неопределенность по сравнению с другими финансовыми активами - в условиях нестабильной экономической ситуации такие долгосрочные вложения влекут определенные риски из-за возможных существенных изменений характеристик внешней среды.

Планируя инвестиции в недвижимость не забывайте про устаревание и необходимость периодически делать ремонт и поддерживать объекты в сохранности 

С учетом вышеизложенного можно сказать, что инвестиции в недвижимость хоть и являются довольно надежным способом вложения денег, назвать его идеальным точно нельзя. По этой причине следует рассматривать и иные варианты инвестиций, например, в микрофинансовые организации (МФО).

Преимущества инвестиций в МФО

Сегодня микрофинансирование - это один из динамично развивающихся секторов финансового рынка, что подтверждается стабильным ростом объемов кредитования все последние годы. Для выдачи еще большего количества займов и своего развития, МФО вправе привлекать денежные средства от граждан и организаций на определенный срок под проценты (фактически аналог банковского вклада).
Инвестиции в МФО имеют ряд преимуществ по сравнению с другими финансовыми инструментами, в том числе и вложениями в недвижимость:

• высокая доходность - обычно в 1.5-2 раза больше, чем по банковскому вкладу;
• гибкие условия по сумме и срокам размещения;
• стабильный пассивный доход;
• отсутствие издержек, связанных с содержанием объекта;
• простые и понятные инвестиции - инвестору не нужно обладать специальными знаниями, разбираться в финансовых рынках и ценных бумагах.

Как и любые другие инвестиции, вложения в МФО сопряжены с определенными рисками, однако при грамотном подходе их можно свести практически к нулю.

Как минимизировать риски при инвестировании в МФО

Чтобы вложенные в МФО деньги приносили доход, а не стали убытками, важно выбрать надежную и компетентную микрофинансовую организацию. Для этого следует обратить внимание на следующие факторы:

• срок существования компании и масштабы ее деятельности;
• кто является учредителем организации;
• рейтинг МФО и независимые отзывы о ней.

Важно помнить, что крайне высокие ставки означают не только большую доходность, но и увеличенные риски, поэтому лучше ориентироваться на средние значения по рынку.

Безопасность инвестиций в МФО

Деятельность МФО строго регулируется действующим законодательством, в первую очередь ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Сведения обо всех МФО вносятся в специальный государственный реестр, а непосредственный контроль за организациями осуществляет Центральный Банк РФ. Благодаря нормативному регулированию сферы, инвестиции в МФО являются безопасными для граждан.

В 2023 году инвестиции в недвижимость не являются единственным вариантом выгодного вложения средств. По соотношению трудозатрат и доходности хорошей альтернативой не только недвижимости, но и иным финансовым инструментам, могут стать инвестиции в МФО.

Критерий сравнения	Новая однокомнатная квартира в Москве	Инвестиции в МФО
Размер вложений	10 млн руб	10 млн руб
Ориентировочная доходность в год	600 тысяч рублей (50 тысяч в месяц)	20% - 2 миллиона рублей в год (166 тысяч в месяц)
Налоги	Налог на имущество физических лиц - 0.1% от стоимости квартиры (10000 рублей в год) НПД - 4% (2000 рублей в месяц или 24000 в год)	НДФЛ - 13% (21580 рублей в месяц или 260000 в год)
Сопутствующие расходы	Периодический ремонт, клининг после съезда арендаторов (50000 рублей в год)	Отсутствуют
Непредвиденные риски	Внезапный съезд арендаторов, простой квартиры (50000 рублей в год)	Отсутствуют
Итоговая прибыль	38 тысяч рублей в месяц или 466 тысяч в год	145 тысяч рублей в месяц или 1740000 рублей в год

Понять это можно путем сравнения двух инструментов. В качестве примера для инвестиций возьмем стоимость однокомнатной квартиры в новом доме в Москве - 10 миллионов рублей и посчитаем, сколько можно заработать на ее сдаче в аренду и на какой доход можно рассчитывать при вложении этой же суммы в МФО.
Кроме этого, инвестиции в МФО являются более мобильными. При необходимости деньги всегда можно вернуть досрочно:

• до 70% от вложений без изменения процентной ставки и потери заработанного;
• полностью сумму, но с доходом 8% годовых.

В случае с квартирой быстро получить наличные не выйдет. Хороший объект с удачным расположением в лучшем случае можно продать за 3-4 месяца. Связано это с тем, что поскольку квартира уже считается вторичкой, ставка по ипотеке на нее начинается от 16% и на поиск покупателя уйдет немало времени. В сжатые сроки продать квартиру можно только с хорошей скидкой, а это гарантированная потеря 20-30% от первоначальной стоимости.

Инвестиции в МигКредит - это высокая доходность и гарантия сохранности ваших средств. Ознакомьтесь с условиями инвестирования, оставьте заявку на сайте и мы свяжемся в вами в ближайшее время.