11-04-2024

Флиппинг как способ заработка на перепродаже недвижимости

Рынок жилья слишком непривлекателен для инвестирования из-за длительной окупаемости. Популярность стали набирать альтернативные варианты вложений. Одним из таких способов заработка стал флиппинг - перепродажа квартир и домов на вторичном рынке. В статье рассказываем о флиппинге, рассматриваем его особенности, преимущества и недостатки.

Что понимается под флиппингом

Флиппинг — это способ инвестирования, заключающийся в покупке недвижимости с целью ее ремонта и последующей перепродажи по более высокой цене.

Как правило, стратегия сводится к тому, что человек по минимальной возможной цене приобретает на вторичном рынке квартиру или дом в «убитом» состоянии, но с хорошими вводными данными (расположение, площадь, этажность и т.д.), затем делает там косметический или капитальный ремонт, по необходимости закупает мебель и перепродает с наценкой.
Флиппинг домов появился в США в конце 1980-х годов. В России направление стало набирать популярность в начале 2000-х, но при этом в приоритете у инвесторов были не частные дома, а квартиры.

В общем виде процесс флиппинга выглядит следующим образом:
  • Подбор объекта. Для инвестиций подходит не любая квартира. Важно, чтобы она была ликвидной, то есть располагалась в хорошем районе с развитой инфраструктурой, не на первом этаже, имела удачную планировку и площадь. Не последнее значение имеет цена — желательно, чтобы она была по низу рынка или даже несколько ниже. Существует негласное правило, согласно которому в идеале цена покупки не должна превышать 70% от стоимости после ремонта за вычетом расходов. Например, если планируется реализация квартиры за 10 млн. рублей, а сумма издержек оценивается в 3 млн., то выгодной будет считаться покупка за 4 млн. рублей.
  • Преобразование. В большинстве случаев для флиппинга приобретают квартиры в плохом состоянии. Нередко им нужен полный капитальный ремонт с заменой коммуникаций, приобретением новой сантехники, мебели и оборудования. Важно, чтобы ремонт был недорогим, но при этом эффектным и качественным.
  • Реализация. В интересах флиппера как можно раньше получить прибыль и приступить к следующему объекту, то есть в приоритете быстрая реализация недвижимости. Для ускорения процесса квартиру, как правило, выставляют на 5-10% ниже рыночной стоимости.
Считается, что для получения максимальной прибыли на весь процесс от подбора до реализации объекта должно уходить не более 4-6 месяцев.

Говоря о флиппинге, нельзя не рассказать о хоумстейджинге. Между собой флиппинг и хоумстейджинг соотносятся как общее и частное. Если в первом случае речь идет о всем процессе перепродажи, то во втором — о преобразовании объекта для повышения его привлекательности и более выгодной реализации.

Проще всего понять всю суть хоумстейджинга на конкретном примере.

Так объект выглядел изначально

Результат работы стейджера

image (1).jpg image (2).jpg


Как заняться флиппингом

Сегодня в России флиппингом занимаются как отдельные предприниматели, так и специализирующиеся на этом компании. В любом случае, чтобы начать деятельность, нужно иметь хороший стартовый капитал — минимум на 2 квартиры с учетом необходимого ремонта и иных сопутствующих расходов. Для Москвы это ориентировочно 30 млн рублей, для регионов несколько меньше, порядка 15-20 млн. рублей.
Теоретически для финансирования флиппинга может использоваться ипотека. Однако в таком случае существенная часть выручки будет уходить на погашение процентов банку и итоговая доходность рискует приблизиться к нулю.
image (3).jpg
Кроме того, понадобятся юристы, которые займутся проверкой недвижимости и сопровождением сделки, а также рабочая бригада для ремонта объекта. Поскольку цикл купли-продажи должен занимать минимальное время, важно найти всех специалистов и договориться с ними заблаговременно, а в идеале иметь их в штате.

Сколько можно заработать на флиппинге

Доходность флиппинга разная. На нее влияет большое количество факторов, начиная от выбора правильной высоколиквидной квартиры, заканчивая скоростью продажи и расходами на ремонт с юридическим сопровождением.
Хорошим результатом считается, когда разница между ценой покупки и ценой продажи составляет порядка 40%. В отдельных случаях это значение может достигать 100% и более, но это скорее редкость, нежели правило.

Однако это не значит, что вся разница является доходом предпринимателя. Нельзя забывать о расходах на ремонт (обычно 10% от стоимости объекта), юридическое сопровождение, а также об уплате налогов.

Простые физлица платят НДФЛ по ставке 13%, а у предпринимателей налог зависит от используемой системы налогообложения. Обычно это УСН «Доходы минус расходы» с базовой ставкой 15%.

Как отмечают эксперты, при совершении нескольких удачных сделок в течение года, итоговая чистая доходность может варьироваться от 30 до 100%, что является довольно хорошим результатом. Однако несмотря на это, в России флиппингом занимается не так уж много людей. Основная причина заключается в высоких рисках.

Риски флиппинга

Флиппинг домов и квартир считается рискованным делом, особенно, если заниматься этим самостоятельно. 
Главным риском является неправильный выбор объекта. Человек, который не разбирается в недвижимости, вряд ли сможет подобрать удачную квартиру. Скорее всего он будет руководствоваться своими внутренними ощущениями или смотреть исключительно на низкую цену, в то время как для успешного флиппинга нужны другие критерии. В результате объект может оказаться неликвидным и продать его быстро и выгодно не получится.

Следующим не менее значимым риском являются всевозможные юридические проблемы. Покупка любой недвижимости - это всегда риск и ни одна проверка не сможет гарантировать стопроцентную чистоту объекта. Так, практически невозможно предсказать, что в течение 3 лет после заключения договора продавец не начнет банкротиться. Если это произойдет, то сделку могут оспорить и есть все шансы потерять и недвижимость, и все уплаченные за нее деньги (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ, ст. ст. 10, 168 ГК РФ). Также нельзя забывать и о более мелких проблемах. Например, продавец будет медленно съезжать, задерживая весь процесс, а строители допустят ошибку (в старых домах лопаются трубы, можно затопить соседей или обвалится часть внутренней стены). Более того, подрядчики могут заявить о повышении цены, переносе сроков, а в худшем случае и вовсе обмануть. В итоге все это приводит к дополнительным расходам и потере времени, что снижает итоговую доходность предпринимателя. 

Смотря на сложность флиппинга и его риски, многие инвесторы отказываются от идеи заниматься перепродажей недвижимости и ищут альтернативные варианты выгодного вложения средств. Например, такой альтернативой могут стать инвестиции в МФО.

Инвестиции в МФО как альтернатива флиппингу

Инвестиции в МФО — это аналог банковского вклада, но с гораздо более высокой доходностью. В среднем при вложении денег в микрофинансовую организацию можно ориентироваться на ставку в размере ключевой ставки Банка России + 4-5%, то есть сегодня это порядка 20% годовых.
Минимальный размер вложений в МФО составляет 1,5 млн. рублей, что в разы меньше суммы, необходимой для начала флиппинга. Кроме того, инвестору не нужны специальные знания и собственная команда специалистов — достаточно заключить договор с микрофинансовой организацией и далее ежемесячно получать доход в виде процентов.

Также в отличие от недвижимости, вывести деньги из МФО проще и быстрее. Вложенные средства можно снять в любой момент частично (до 70%) без потери дохода или полностью, но в таком случае доходность составит 8% годовых.

Несмотря на все свои преимущества, инвестиции в МФО являются одними из самых безопасных. Вся деятельность микрофинансовых организаций строго регламентируется действующим законодательством, а сами они подотчетны Банку России. Поэтому, если изначально выбрать надежную МФО, например, МигКредит, риски будут минимальными.

Таким образом, флиппинг — это высокорисковые, сложные, но потенциально крайне выгодные инвестиции в недвижимость. Для эффективной работы в этом направлении нужна собственная опытная команда из юриста, риэлтора и строительной бригады. При этом, учитывая весь процесс, такой доход точно нельзя назвать пассивным. В свою очередь вложения в МФО — это максимально простые, понятные и безопасные инвестиции, способные стабильно приносить хорошую доходность в районе 20% годовых.
Рынок жилья слишком непривлекателен для инвестирования из-за длительной окупаемости. Популярность стали набирать альтернативные варианты вложений.

Читайте также

31.10.2024
Группа Denum погасила дебютный выпуск ЦФА на 11 млн руб.
Головная компания группы Denum (ООО «Денум») в полном соответствии с условиями эмиссии погасила дебютный выпуск цифровых финансовых активов (ЦФА) на 11 млн рублей.
Читать
25.10.2024
Банк России поднял ключевую ставку до 21%
Банк России на очередном заседании совета директоров повысил ключевую ставку на 200 б.п. — до 21% годовых.
Читать