11-04-2024

Флиппинг как способ заработка на перепродаже недвижимости

Рынок жилья слишком непривлекателен для инвестирования из-за длительной окупаемости. Популярность стали набирать альтернативные варианты вложений. Одним из таких способов заработка стал флиппинг - перепродажа квартир и домов на вторичном рынке. В статье рассказываем о флиппинге, рассматриваем его особенности, преимущества и недостатки.

Что понимается под флиппингом

Флиппинг — это способ инвестирования, заключающийся в покупке недвижимости с целью ее ремонта и последующей перепродажи по более высокой цене.

Как правило, стратегия сводится к тому, что человек по минимальной возможной цене приобретает на вторичном рынке квартиру или дом в «убитом» состоянии, но с хорошими вводными данными (расположение, площадь, этажность и т.д.), затем делает там косметический или капитальный ремонт, по необходимости закупает мебель и перепродает с наценкой.
Флиппинг домов появился в США в конце 1980-х годов. В России направление стало набирать популярность в начале 2000-х, но при этом в приоритете у инвесторов были не частные дома, а квартиры.

В общем виде процесс флиппинга выглядит следующим образом:
  • Подбор объекта. Для инвестиций подходит не любая квартира. Важно, чтобы она была ликвидной, то есть располагалась в хорошем районе с развитой инфраструктурой, не на первом этаже, имела удачную планировку и площадь. Не последнее значение имеет цена — желательно, чтобы она была по низу рынка или даже несколько ниже. Существует негласное правило, согласно которому в идеале цена покупки не должна превышать 70% от стоимости после ремонта за вычетом расходов. Например, если планируется реализация квартиры за 10 млн. рублей, а сумма издержек оценивается в 3 млн., то выгодной будет считаться покупка за 4 млн. рублей.
  • Преобразование. В большинстве случаев для флиппинга приобретают квартиры в плохом состоянии. Нередко им нужен полный капитальный ремонт с заменой коммуникаций, приобретением новой сантехники, мебели и оборудования. Важно, чтобы ремонт был недорогим, но при этом эффектным и качественным.
  • Реализация. В интересах флиппера как можно раньше получить прибыль и приступить к следующему объекту, то есть в приоритете быстрая реализация недвижимости. Для ускорения процесса квартиру, как правило, выставляют на 5-10% ниже рыночной стоимости.
Считается, что для получения максимальной прибыли на весь процесс от подбора до реализации объекта должно уходить не более 4-6 месяцев.

Говоря о флиппинге, нельзя не рассказать о хоумстейджинге. Между собой флиппинг и хоумстейджинг соотносятся как общее и частное. Если в первом случае речь идет о всем процессе перепродажи, то во втором — о преобразовании объекта для повышения его привлекательности и более выгодной реализации.

Проще всего понять всю суть хоумстейджинга на конкретном примере.

Так объект выглядел изначально

Результат работы стейджера

image (1).jpg image (2).jpg


Как заняться флиппингом

Сегодня в России флиппингом занимаются как отдельные предприниматели, так и специализирующиеся на этом компании. В любом случае, чтобы начать деятельность, нужно иметь хороший стартовый капитал — минимум на 2 квартиры с учетом необходимого ремонта и иных сопутствующих расходов. Для Москвы это ориентировочно 30 млн рублей, для регионов несколько меньше, порядка 15-20 млн. рублей.
Теоретически для финансирования флиппинга может использоваться ипотека. Однако в таком случае существенная часть выручки будет уходить на погашение процентов банку и итоговая доходность рискует приблизиться к нулю.
image (3).jpg
Кроме того, понадобятся юристы, которые займутся проверкой недвижимости и сопровождением сделки, а также рабочая бригада для ремонта объекта. Поскольку цикл купли-продажи должен занимать минимальное время, важно найти всех специалистов и договориться с ними заблаговременно, а в идеале иметь их в штате.

Сколько можно заработать на флиппинге

Доходность флиппинга разная. На нее влияет большое количество факторов, начиная от выбора правильной высоколиквидной квартиры, заканчивая скоростью продажи и расходами на ремонт с юридическим сопровождением.
Хорошим результатом считается, когда разница между ценой покупки и ценой продажи составляет порядка 40%. В отдельных случаях это значение может достигать 100% и более, но это скорее редкость, нежели правило.

Однако это не значит, что вся разница является доходом предпринимателя. Нельзя забывать о расходах на ремонт (обычно 10% от стоимости объекта), юридическое сопровождение, а также об уплате налогов.

Простые физлица платят НДФЛ по ставке 13%, а у предпринимателей налог зависит от используемой системы налогообложения. Обычно это УСН «Доходы минус расходы» с базовой ставкой 15%.

Как отмечают эксперты, при совершении нескольких удачных сделок в течение года, итоговая чистая доходность может варьироваться от 30 до 100%, что является довольно хорошим результатом. Однако несмотря на это, в России флиппингом занимается не так уж много людей. Основная причина заключается в высоких рисках.

Риски флиппинга

Флиппинг домов и квартир считается рискованным делом, особенно, если заниматься этим самостоятельно. 
Главным риском является неправильный выбор объекта. Человек, который не разбирается в недвижимости, вряд ли сможет подобрать удачную квартиру. Скорее всего он будет руководствоваться своими внутренними ощущениями или смотреть исключительно на низкую цену, в то время как для успешного флиппинга нужны другие критерии. В результате объект может оказаться неликвидным и продать его быстро и выгодно не получится.

Следующим не менее значимым риском являются всевозможные юридические проблемы. Покупка любой недвижимости - это всегда риск и ни одна проверка не сможет гарантировать стопроцентную чистоту объекта. Так, практически невозможно предсказать, что в течение 3 лет после заключения договора продавец не начнет банкротиться. Если это произойдет, то сделку могут оспорить и есть все шансы потерять и недвижимость, и все уплаченные за нее деньги (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ, ст. ст. 10, 168 ГК РФ). Также нельзя забывать и о более мелких проблемах. Например, продавец будет медленно съезжать, задерживая весь процесс, а строители допустят ошибку (в старых домах лопаются трубы, можно затопить соседей или обвалится часть внутренней стены). Более того, подрядчики могут заявить о повышении цены, переносе сроков, а в худшем случае и вовсе обмануть. В итоге все это приводит к дополнительным расходам и потере времени, что снижает итоговую доходность предпринимателя. 

Смотря на сложность флиппинга и его риски, многие инвесторы отказываются от идеи заниматься перепродажей недвижимости и ищут альтернативные варианты выгодного вложения средств. Например, такой альтернативой могут стать инвестиции в МФО.

Инвестиции в МФО как альтернатива флиппингу

Инвестиции в МФО — это аналог банковского вклада, но с гораздо более высокой доходностью. В среднем при вложении денег в микрофинансовую организацию можно ориентироваться на ставку в размере ключевой ставки Банка России + 4-5%, то есть сегодня это порядка 20% годовых.
Минимальный размер вложений в МФО составляет 1,5 млн. рублей, что в разы меньше суммы, необходимой для начала флиппинга. Кроме того, инвестору не нужны специальные знания и собственная команда специалистов — достаточно заключить договор с микрофинансовой организацией и далее ежемесячно получать доход в виде процентов.

Также в отличие от недвижимости, вывести деньги из МФО проще и быстрее. Вложенные средства можно снять в любой момент частично (до 70%) без потери дохода или полностью, но в таком случае доходность составит 8% годовых.

Несмотря на все свои преимущества, инвестиции в МФО являются одними из самых безопасных. Вся деятельность микрофинансовых организаций строго регламентируется действующим законодательством, а сами они подотчетны Банку России. Поэтому, если изначально выбрать надежную МФО, например, МигКредит, риски будут минимальными.

Таким образом, флиппинг — это высокорисковые, сложные, но потенциально крайне выгодные инвестиции в недвижимость. Для эффективной работы в этом направлении нужна собственная опытная команда из юриста, риэлтора и строительной бригады. При этом, учитывая весь процесс, такой доход точно нельзя назвать пассивным. В свою очередь вложения в МФО — это максимально простые, понятные и безопасные инвестиции, способные стабильно приносить хорошую доходность в районе 20% годовых.
Рынок жилья слишком непривлекателен для инвестирования из-за длительной окупаемости. Популярность стали набирать альтернативные варианты вложений.

Читайте также

25.12.2024
Группа Denum завершила процесс деофшоризации
ООО Денум, как управляющая компания группы Denum стала полностью российской
Читать
24.12.2024
Клуб инвесторов Denum дарит подарки
Лучший новогодний подарок для наших инвесторов - это деньги!
Читать
20.12.2024
Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых
Высокая ставка - больше возможностей для дохода
Читать