30-11-2023

Альтернатива инвестициям в недвижимость

Инвестиции в недвижимость в России являются самым популярным способом вложения средств для физических лиц. Среди обычных граждан недвижимость, как жилая, так и коммерческая, пользуется большим спросом, чем ценные бумаги, драгоценные металлы и даже банковские вклады. В статье рассмотрим, чем обусловлена эта популярность, какие преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, а также разберем такой альтернативный вариант как инвестирование в МФО.

Чем обусловлена популярность инвестиций в недвижимость

Существует довольно распространенное мнение, что в долгосрочной перспективе любая недвижимость всегда дорожает, а значит вложения в нее являются практически безрисковыми и очень прибыльными.
Инвестиции в недвижимость действительно могут быть выгодными и привлекательными и к основным их преимуществам можно отнести:
  • широкий выбор вариантов для инвестирования;
  • высокая ликвидность объектов;
  • надежность, если приобретается готовый объект;
  • защита от инфляции и возможность получения пассивного дохода.
Что касается дохода от операций с недвижимостью, то он, как правило, невысокий. Для его измерения используется специальный коэффициент капитализации, который определяется как соотношение чистого дохода за год к первоначальной сумме инвестиций. В среднем по рынку значение данного показателя варьируется в диапазоне от 3% до 7% для жилых объектов и от 8% до 12% для коммерческих.

Это наглядно видно при проведении простейших расчетов. Средняя стоимость однушки в Москве в хорошем районе составляет 10 миллионов рублей. Сдавать в аренду ее получится примерно за 50 тысяч, итого 600 тысяч за год. Однако из этой суммы нужно вычесть налоги на саму квартиру и доход (34 тысячи в год), расходы на мелкий ремонт, химчистку и клининг после смены жильцов (50 тысяч в год), а также учесть возможные простои по оплате и время на поиск новых арендаторов (50 тысяч в год). Итого реальная прибыль за год составит примерно 466 тысяч рублей или порядка 4.6% годовых, что даже меньше, чем ставка по обычному банковскому вкладу.

Хотя инвестиции в коммерческую недвижимость и являются более прибыльными, они обязательно требуют тщательного подхода и анализа.

Вместе с этим нужно понимать, что рынок инвестиций в недвижимость подвержен не только общим финансовым рискам (процентным, валютным, кредитным, налоговым), но и обладает собственными специфическими, обусловленными разного рода факторами.

К основным недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести:
  • доходность на уровне или немногим больше официальной инфляции;
  • зависимость спроса на объекты от экономической обстановки в стране в целом и в конкретном регионе в частности;
  • физический износ и устаревание объектов;
  • дополнительные расходы на содержание недвижимости - коммунальные платежи, налоги, ремонт;
  • высокая неопределенность по сравнению с другими финансовыми активами - в условиях нестабильной экономической ситуации такие долгосрочные вложения влекут определенные риски из-за возможных существенных изменений характеристик внешней среды.
image (5).png
Планируя инвестиции в недвижимость не забывайте про устаревание и необходимость периодически делать ремонт и поддерживать объекты в сохранности 

С учетом вышеизложенного можно сказать, что инвестиции в недвижимость хоть и являются довольно надежным способом вложения денег, назвать его идеальным точно нельзя. По этой причине следует рассматривать и иные варианты инвестиций, например, в микрофинансовые организации (МФО).

Преимущества инвестиций в МФО

Сегодня микрофинансирование - это один из динамично развивающихся секторов финансового рынка, что подтверждается стабильным ростом объемов кредитования все последние годы. Для выдачи еще большего количества займов и своего развития, МФО вправе привлекать денежные средства от граждан и организаций на определенный срок под проценты (фактически аналог банковского вклада).
Инвестиции в МФО имеют ряд преимуществ по сравнению с другими финансовыми инструментами, в том числе и вложениями в недвижимость:
  • высокая доходность - обычно в 1.5-2 раза больше, чем по банковскому вкладу;
  • гибкие условия по сумме и срокам размещения;
  • стабильный пассивный доход;
  • отсутствие издержек, связанных с содержанием объекта;
  • простые и понятные инвестиции - инвестору не нужно обладать специальными знаниями, разбираться в финансовых рынках и ценных бумагах.
Как и любые другие инвестиции, вложения в МФО сопряжены с определенными рисками, однако при грамотном подходе их можно свести практически к нулю.

Как минимизировать риски при инвестировании в МФО

Чтобы вложенные в МФО деньги приносили доход, а не стали убытками, важно выбрать надежную и компетентную микрофинансовую организацию. Для этого следует обратить внимание на следующие факторы:
  • срок существования компании и масштабы ее деятельности;
  • кто является учредителем организации;
  • рейтинг МФО и независимые отзывы о ней.
Важно помнить, что крайне высокие ставки означают не только большую доходность, но и увеличенные риски, поэтому лучше ориентироваться на средние значения по рынку.

Безопасность инвестиций в МФО

Деятельность МФО строго регулируется действующим законодательством, в первую очередь ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Сведения обо всех МФО вносятся в специальный государственный реестр, а непосредственный контроль за организациями осуществляет Центральный Банк РФ. Благодаря нормативному регулированию сферы, инвестиции в МФО являются безопасными для граждан.

В 2023 году инвестиции в недвижимость не являются единственным вариантом выгодного вложения средств. По соотношению трудозатрат и доходности хорошей альтернативой не только недвижимости, но и иным финансовым инструментам, могут стать инвестиции в МФО.

Критерий сравнения Новая однокомнатная квартира в Москве Инвестиции в МФО
Размер вложений 10 млн руб 10 млн руб
Ориентировочная доходность в год 600 тысяч рублей (50 тысяч в месяц) 20% - 2 миллиона рублей в год (166 тысяч в месяц)
Налоги Налог на имущество физических лиц - 0.1% от стоимости квартиры (10000 рублей в год) НПД - 4% (2000 рублей в месяц или 24000 в год) НДФЛ - 13% (21580 рублей в месяц или 260000 в год)
Сопутствующие расходы Периодический ремонт, клининг после съезда арендаторов (50000 рублей в год) Отсутствуют
Непредвиденные риски Внезапный съезд арендаторов, простой квартиры (50000 рублей в год) Отсутствуют
Итоговая прибыль 38 тысяч рублей в месяц или 466 тысяч в год 145 тысяч рублей в месяц или 1740000 рублей в год

Понять это можно путем сравнения двух инструментов. В качестве примера для инвестиций возьмем стоимость однокомнатной квартиры в новом доме в Москве - 10 миллионов рублей и посчитаем, сколько можно заработать на ее сдаче в аренду и на какой доход можно рассчитывать при вложении этой же суммы в МФО.
Кроме этого, инвестиции в МФО являются более мобильными. При необходимости деньги всегда можно вернуть досрочно:
  • до 70% от вложений без изменения процентной ставки и потери заработанного;
  • полностью сумму, но с доходом 8% годовых.
В случае с квартирой быстро получить наличные не выйдет. Хороший объект с удачным расположением в лучшем случае можно продать за 3-4 месяца. Связано это с тем, что поскольку квартира уже считается вторичкой, ставка по ипотеке на нее начинается от 16% и на поиск покупателя уйдет немало времени. В сжатые сроки продать квартиру можно только с хорошей скидкой, а это гарантированная потеря 20-30% от первоначальной стоимости.

Инвестиции в МигКредит - это высокая доходность и гарантия сохранности ваших средств. Ознакомьтесь с условиями инвестирования, оставьте заявку на сайте и мы свяжемся в вами в ближайшее время.
Инвестиции в недвижимость в России являются самым популярным способом вложения средств для физических лиц.

Читайте также

25.12.2024
Группа Denum завершила процесс деофшоризации
ООО Денум, как управляющая компания группы Denum стала полностью российской
Читать
24.12.2024
Клуб инвесторов Denum дарит подарки
Лучший новогодний подарок для наших инвесторов - это деньги!
Читать
20.12.2024
Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых
Высокая ставка - больше возможностей для дохода
Читать